Несколько дней назад ко мне обратились кредиторы застройщика ООО "ТАРЕАЛ" с вопросом о моем видении непростой ситуации в которую попали дольщики домов №28-29, в связи с чем и появился этот материал
В рамках указанной схемы по отношению к каждому дольщику из указанных домов застройщиком является ООО «ТАРЕАЛ» - компания, с которой был заключён договор долевого участия. Это означает, что ООО «ТАРЕАЛ» приняло обязанности по завершению строительства жилых помещений, а участники строительства – по оплате долевого взноса. Соответственно, в случае банкротства ООО «ТАРЕАЛ», каждый дольщик имеет право на включение в реестр требований кредиторов ООО «ТАРЕАЛ» (в «денежный (верните деньги)» или «реестр требований участников строительства -РТУС (дожидаюсь квартиры»)
Позднее, участники долевого строительства претендующие на квартиры в домах №28-29 подписали дополнительное соглашение к своим договорам участия в долевом строительстве, согласно которому новым застройщиком домов 28-29 вместо ООО «ТАРЕАЛ» становиться ООО «ЖК ВАНИНО».
Таким образом, в случае регистрации доп.соглашений к договорам участия в долевом строительстве дольщиков домов №28-29, ООО «ТАРЕАЛ» больше обязан ни достроить указанные дома. Однако по состоянию на 25.10.2020 – соглашения не зарегистрированы, и застройщиком является ООО «Тареал». В настоящий момент известно лишь о 2 дольщиках 28-29 домов не включённых в реестр требований кредиторов ООО «ТАРЕАЛ».
Для дольщиков 28-29 домов ситуация осложняется в связи со следующим:
1) Земля (и сами дома №28-29) в результате множестве судебных споров выбыла из собственности ООО «ТАРЕАЛ».
Конкурсный управляющий ООО «ТАРЕАЛ» - Федичев Вадим Петрович от имени ООО «ТАРЕАЛ» обращался в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи вышеуказанных земельных участков, с целью вернуть землю в ООО «ТАРЕАЛ», однако к сожалению, 18.07.2020 в удовлетворении иска
отказал суд первой инстанции, а
14.10.2020 – и апелляционный суд. Таким образом, решение суда об отказе в расторжении договора купли-продажи земельных участков уже вступило в силу, и по состоянию на 25.10.2020 года в картотеке арбитражных дел отсутствуют сведения о подаче кассационной жалобы.
Отвечаю на вопрос «Может ли кассационный или верховный суд занять сторону конкурсного управляющего Федичева и вернуть землю в ООО «ТАРЕАЛ»: Такое возможно, порой вышестоящие суды действительно отменяют все ранее вынесенные судебные акты по рассматриваемому делу, однако учитывая риторику нижестоящих судов – оценить такие перспективны очень сложно, но можно утверждать одно – времени становиться меньше.
2. 19 ноября 2020 года в Арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области будет рассмотрено
заявление ООО «В-СЕРВИС» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ЖК ВАНИНО», именно той компании, которая приняла на себя обязательства застройщика для домов №28-29. Примечательно, что ООО «В-СЕРВИС» напрямую аффилировано с учредителем ООО «
ТАРЕАЛ» - эстонской компанией «Тасмо Эригрупи». В случае признания ООО «ЖК ВАНИНО» банкротом, земля и объекты незавершенного строительства (дома №28-29) попадут в конкурсную массу и будут реализованы в соответствии с положениями Закона о банкротстве, а дольщики домов №28-29 де-юре требующие от ООО «ТАРЕАЛ» передачи указанных жилых помещений будут переведены в «денежный» реестр, так как де-факто этих помещений у застройщика уже давно нет, из чего следует что и передать их нельзя.
Очень важным видится и следующее обстоятельства – ООО «ЖК ВАНИНО» получило в собственность землю и объекты незавершённого строительства свободные от притязаний дольщиков, так как доп.соглашения к ДДУ – не зарегистрированы, и юридически ООО «ЖК ВАНИНО» не является застройщиком для дольщиков домов №28-29, а лишь являются юридическим лицом имеющим в собственности землю и недострой, и разрешение на продолжение строительства. Тем самым, фактически была разорвана общая правовая судьба участников строительства домов №28-29 (их права требования) и земельного участка с объектом незавершенного строительства.
О дальнейшем пути:
Вариант 1. Обращение с кассационной жалобой (в Арбитражный суд Северо-Западного округа), а затем с надзорной жалобой (в Верховный суд РФ).
Данный вариант стоит назвать самым «коротким» и «благоприятным» для дольщиков домов №28-29, так как:
- земля и дома возвращаются в ООО «ТАРЕАЛ»
- доп.соглашения не регистрируются, застройщиком остаётся ООО «ТАРЕАЛ».
- процедура банкротства ООО «ЖК ВАНИНО» никак не скажется на правах и интересах дольщиков.
Однако, очень непросто оценить перспективы этого направления, так как ситуация – сложная, а суды очень часто – непредсказуемы. Кассационный или Верховный суд действительно могут встать на сторону конкурсного управляющего ООО «ТАРЕАЛ» и вернуть землю, однако гарантий дать тому нельзя. Таким образом этот вариант можно назвать как самым коротким, так и самым рискованным.
Вариант 2. Регистрация доп.соглашений на переход прав застройщика с ООО «ТАРЕАЛ» на ООО «ЖК ВАНИНО», что формально даст дольщикам 28-29 домов основания для участия в деле о банкротстве ООО «ЖК ВАНИНО» как третьи (заинтересованные) лица, а позднее – как кредиторы.
Если дольщики 28-29 домов обратятся к судье, рассматривающим дело о банкротстве ООО «ЖК ВАНИНО» без зарегистрированных соглашений с заявлением о вступлении в дело в качестве третьего лица, им следует ответить на вопрос – как именно их права и интересы могут быть затронуты банкротством ООО «ЖК ВАНИНО», если доп.соглашения не зарегистрированы, и требования (пусть и финансовые), уже включены в реестр ООО «ТАРЕАЛ»? Именно по этому на мой взгляд, с зарегистрированным доп.соглашением у дольщиков больше оснований для предъявления требований ООО «ЖК ВАНИНО».
При этом:
- земля и дома остаются у ООО «ЖК ВАНИНО»
- регистрируются дополнительные соглашения по переходу прав застройщика с ООО «ТАРЕАЛ» на ООО «ЖК ВАНИНО», в результате дольщики вновь имеют право требования завершения строительства, но уже с другого застройщика, тем самым восстанавливается правовая связь между требованиям дольщиков о передаче жилых помещений и имуществом (землей) на котором строят дома.
- дольщики 28-29 домов рано или поздно перестают быть кредиторами ООО «ТАРЕАЛ», и включаются в реестр требований ООО «ЖК ВАНИНО», при этом требуя введения правил параграфа 7 главы IX «Банкротство застройщиков».
- ООО «ТАРЕАЛ» в лице конкурсного управляющего Федичева В.П. включаются в реестр требований ООО «ЖК ВАНИНО» на сумму долга по договору купли-продажи земельных участков (т.к ООО «ТАРЕАЛ» так и не получило оплату по договору)
- в случае введения правил параграфа 7 главы IX «Банкротство застройщика» в деле о банкротстве ООО «ЖК ВАНИНО», суд обязан назначить арбитражного управляющего аккредитованного Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства, тем самым дольщики смогут предложить кандидатуру Федичева Вадима Петровича.
К сожалению, рассмотренные варианты действий по большому счёту являются взаимоисключающими, по тому на мой взгляд дольщикам следует принять обдуманное коллективное решение, оставаться в реестре ООО «ТАРЕАЛ» и надеяться на вышестоящие суды – или начинать участвовать в деле о банкротстве ООО «ЖК ВАНИНО», в конкурсной массе которого находится земля и дома №28-29.
