(1)_page-0001.jpg "Путеводитель для дольщика ООО \"ПЕТРОСТРОЙ\"")
Включение в реестр ООО «ПЕТРОСТРОЙ». Путеводитель для дольщика.
Содержание:
Вопрос №1. Нужно ли направлять заявление конкурсному управляющему;
Сегодня дольщику с требованием по передаче жилого помещения не обязательно направлять заявление конкурсному управляющему.
Согласно действующему законодательству, получив выписку из ЕГРН, конкурсный управляющий обязан самостоятельно включить в реестр каждого дольщика, указанного в такой выписке.
Формально это проходит в два этапа:
1 этап: Проверка наличия ДДУ. Если ваш договор был зарегистрирован Росреестром и значится в выписке из ЕГРН, то само по себе требование о передаче жилого помещения должно включаться в реестр автоматически.
Что это значит: ваш договор и сведения о вас — учтены, но оплата ещё не проверена.
Кто может не пройти этап:
- лица, чей ДДУ или доп.соглашение (об изменении цены квартиры, корпуса ЖК или переуступке) к нему не были зарегистрированы в Росреестре;
- дольщики-юридические лица;
2 этап: Проверка оплаты по ДДУ. Конкурсный управляющий на основании выписок из банков и кассовых книг самостоятельно проверяет факт оплаты каждой квартиры.
Если в выписках из банка или в кассовых книгах будут сведения об оплате ДДУ, конкурсный управляющий самостоятельно признаёт факт оплаты, и на этом процедура завершается.
Что это значит: Факт оплаты ДДУ учитывается в реестре отдельно. То есть требование по передаче квартиры может быть включено в реестр (так как заключен ДДУ), но факт оплаты управляющий может и не признать. В этом случае следует обращаться в арбитражный суд.
Если ДДУ оплачен векселями (или иными ценными бумагами), услугами/работами/поставками/взаимозачётами, с большей степени вероятности Коробов Константин Викторович такую оплату не признает.
В рамках дела о банкротстве ООО «ЛенСпецСтрой» (где он также является конкурсным управляющим) оплату в такой форме он не признавал. Многие дольщики ЖК «Ленинградская перспектива» уже прошли такие процедуры в арбитражном суде, уточнить можно в группе: ЖК «Ленинградская перспектива»,
Вывод:
Если ваш ДДУ:
то направлять заявление управляющему не обязательно, однако вы не лишены такого права (это не запрещено). Если вы хотите перестраховаться — вы можете направить заявление о включении в реестр и управляющий обязан его рассмотреть.
Если ваш ДДУ:
заявление с приложенными документами лучше направить, так как скорее всего самостоятельно он вас в реестр не включит по причине отсутствия документов или оснований, либо в случае с иными формами оплаты — не засчитает оплату по договору.
Вопрос №2. Какое требование заявлять, квартира или деньги?
Исход процедуры банкротства застройщика— завершение строительства и передача квартир, либо выплаты.
Однако жилое помещение в случае его достройки — в любом случае более ликвидный (и дорогостоящий) актив, чем денежные средства, которые вы заплатили за него в 2014-2017 годах (с учётом инфляции и т п),
Если вы требуете денежные средства — то к выплате подлежит именно та сумма, которую вы внесли в счёт оплаты по договору.
Если вы требуете квартиру — то фактически вы получаете актив равный её стоимости на сегодняшний день.
Даже если вы расторгли ДДУ в суде или вас уже включили в «денежные» требования, через арбитражный суд можно восстановить требование на передачу жилых помещений.
Вывод: при включении в реестр кредиторов застройщика лучше заявлять требование о передаче жилого помещения.
Вопрос №3. Содержание уведомления (ответа) конкурсного управляющего. Как правильно читать уведомление; Включили ли меня в реестр?
Для начала, что необходимо знать:
I. По результатам рассмотрения требования кредитора, конкурсный управляющий может принять следующие решения:
Данное уведомление с ответом скорее всего поступит заказным письмом по месту Вашей регистрации, на WhatsApp или на электронную почту.
II. Если участник строительства не согласен с решением конкурсного управляющего, то он имеет право обжаловать данное решение, в течение 15 рабочих дней, со дня получения уведомления.
Далее — самый распространённый пример уведомления от конкурсных управляющих, которые получают участники долевого строительства.
(1)_page-0001.jpg)
Уведомление о результатах рассмотрения требования кредитора – официальный документ, безусловно имеющий юридическую силу, так как требование по передаче жилого помещения с начала рассматривает не суд, а конкурсный управляющий.
Формально, этот документ разделяется на 2 части:
Описательная часть. В ней излагаются сведения о процедуре банкротства и назначении конкурсного управляющего. Сама по себе она не несет юридической нагрузки для отдельно взятого требования участника строительства, но является обязательным элементом, для информативности. (см. рисунок)
Резолютивная часть. Самое главное, на что следует обращать внимание. Именно содержание резолютивной части уведомления и отвечает на вопрос – включены ли требования в реестр. (см. рисунок)
Теперь к самому главному. Так, как резолютивная часть (в виде таблицы) формально и является частью реестра требований кредиторов (выпиской из него) следует обратить внимание на то, в какой именно графе указаны Ваши требования.
В приведённом примере, зелёным цветом выделена графа, в которой подлежат учёту требования, включённые в реестр. То есть сумма долевого взноса, которую конкурсный управляющий признал, как оплаченную. Если Ваш долевой взнос указан в должном размере в этой графе – Ваши требования однозначно включены в реестр, даже если в «шапке» уведомления написано «об отказе во включении в реестр.
Красным цветом выделена графа с названием «размер неисполненных обязательств», означающих, что конкурсный управляющий не видит доказательств того, что договор долевого участия был оплачен. Таким образом, если Ваш долевой взнос указан в этой графе – Ваши требования не включены в реестр, так как в реестр могут быть включены только исполненные обязательства, в него не может попасть «0».
Сразу отвечаю на вопрос – если в Вашем уведомлении «шапка» не совпадает с содержанием (допустим, пропущен 0) – верьте содержанию выписки, графе «размер исполненных обязательств». Любое несовпадение является технической ошибкой при составлении документа, видимо в следствие объёма требований дольщиков.
Внимание: при получении уведомления тщательно сверяйте все свои реквизиты, паспортные данные и данные из договора!
Если была допущена опечатка в номере договора или Ваших инициалах – это можно решить во внесудебном порядке, направив конкурсному управляющему требование с уточнением данных в свободной форме. При этом следует чётко указать, где находится недостоверная информация.
Если ваши требования находятся не в той графе, или уведомление изложено просто как отказ во включении в реестр (даже без таблицы), следует обращаться в арбитражный суд.
Вопрос №4. Что делать, если конкурсный управляющий не ответил/отказал во включении в реестр, или не признал оплату по ДДУ;
Некоторым участникам строительства (дольщикам) поступают ответы от конкурсного управляющего весьма различного содержания.
Если вы направили заявление управляющему и оно им получено — не переживайте, наберитесь терпения. Отнеситесь с пониманием к тому, что разбор нескольких тысяч писем — невозможен за установленные законом сроки. Если спустя месяц после получения управляющим вашего заявления ответа так и нет — можно самостоятельно включаться в реестр через арбитражный суд, однако это крайняя мера.
В случае, если кредитор получил ответ но не согласен с решением конкурсного управляющего, он может подать возражения в арбитражный суд, но только в течение 15 рабочих дней с момента получения ответа конкурсного управляющего.
Если кредитор не подал возражения в суд в установленный срок, его требования считаются установленными в размере, составе и очередности удовлетворения, которые определены конкурсным управляющим. То есть — квартиру он не получит.
Правовое обоснование со ссылками на закон и судебную практику:
Пункт 4 статьи 189.85 Закона о несостоятельности (банкротстве) устанавливает, что конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе конкурсного производства требование кредитора и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований кредиторов в случае обоснованности предъявленного требования.
В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего кредитора о включении его требования в реестр требований кредиторов, или об отказе в таком включении в указанный реестр, или о включении в этот реестр требования в неполном объеме. В случае внесения требования кредитора в реестр требований кредиторов в соответствующем уведомлении, направляемом кредитору, указываются сведения о размере и составе его требования к кредитной организации, а также об очередности его удовлетворения.
Пункт 5 статьи 189.85 Закона о банкротстве устанавливает правило, в соответствии с которым возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования кредитора могут быть заявлены в арбитражный суд кредитором не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения кредитором уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования. К указанным возражениям должны быть приложены уведомление о вручении конкурсному управляющему копии таких возражений или иные документы, подтверждающие направление конкурсному управляющему копии возражений и приложенных к возражениям документов.
Согласно пункту 6 статьи 189.85 Закона о банкротстве, требования кредиторов, возражения по которым не заявлены в срок, предусмотренный пунктом 5 настоящей статьи, считаются установленными в размере, составе и очередности удовлетворения, которые определены конкурсным управляющим.
Из пункта 7 статьи 189.85 Закона о банкротстве следует, что требования кредиторов, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона.
По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований кредиторов. В определении арбитражного суда о включении таких требований в реестр требований кредиторов указываются размер и очередность удовлетворения этих требований.
Копия определения о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований кредиторов направляется лицу, заявившему возражения, и конкурсному управляющему не позднее дня, следующего за днем вынесения определения арбитражного суда.
Определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано.
Выводы:
Если Вас не устраивает решение конкурсного управляющего — Вы можете оспорить его в Арбитражный суд в течение 15 рабочих дней. Если этого не сделать — это будет означать формальное согласие с решением конкурсного управляющего.
По поданным возражениям в Арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области состоятся судебные заседания, в котором участнику строительства следует в судебном порядке доказывать свою позицию по спору.
Частичное признание оплаты по передаче жилых помещений может пагубно сказаться при получении ключей или компенсации от Фонда защиты прав участников долевого строительства.
Вопрос №5. Как считать 15 рабочих дней на обжалование уведомления управляющего и что делать, если уведомление всё ещё не пришло;
Обращаю внимание на то, как именно исчисляются процессуальные сроки на обжалование в арбитражный суд:
Если вы получили уведомление, в срок для обжалования считаются только рабочие дни (понедельник-пятница), за исключением:
При этом, если вы получили уведомление 24 августа, срок начинает течь со следующего дня, то есть с 25 августа, и днём окончания срока будет являться 15 сентября (рабочий день).
Также существует правило, если день окончания срока выпадает на нерабочий (праздничный) день, то днём окончания срока будет первый рабочий день.
Пример: если срок заканчивается 9 мая, то вы ещё можете подать возражения в арбитражный суд в первый рабочий день – 12 мая, так как 9-11 мая были выходными.
Однако лучше не тянуть до последнего дня (поверьте практике)
Вопрос №6. Порядок действий для дольщиков расторгнувших ДДУ и собственников нежилых помещений.
Собственникам нежилых помещений больше 7 квадратных метров к сожалению, требовать передачи этого помещения — нельзя.
В данном случае требование будет только денежным, и предъявлять его следует сразу в Арбитражный суд.
Однако, если ваше требование основано на договоре долевого участия — оно обязательно должно быть признано обеспеченным залогом, тем же Арбитражным судом.
Таким образом в случае передачи ЖК инвестору (застройщику или Фонду), новый инвестор обязан будет выплатить компенсацию.
У дольщиков расторгнувших ДДУ в судебном порядке есть возможность вернуться к требованию о передаче жилых помещений, однако это происходит через арбитражный суд.
Вы подаете заявление конкурсному управляющему прикладывая документы подтверждающие расторжение ДДУ, и просите включить требование на квартиру;
Получаете отказ управляющего в связи с расторжением ДДУ до процедуры банкротства;
Обращаетесь в Арбитражный суд оспаривая этот отказ, с заявлением о трансформации требований из денежного — в «квартирное».
Указанная процедура была неоднократно пройдена нами вместе с дольщиками ЖК «Ленинградская перспектива», в рамках дела о банкротстве «ЛенСпецСтрой» где Коробов К.В также является конкурсным управляющим.
Вернуться в квартирные требования — реально, что бы не говорили юристы конкурсного управляющего, это подтверждает судебная практика, более подробно по этому вопросу по ссылкам:
Кассационная инстанция (Арбитражный суд Северо-Западного округа), ссылка.
Апелляционная инстанция (13 Арбитражный апелляционный суд) ссылка
Всего в деле о банкротстве «ЛенСпецСтрой» нами были трансформированы требования более 20 «расторженцев».
Вопрос №7. Порядок действий для дольщиков-юридических лиц.
К сожалению в новой редакции закона о банкротстве, юридические лица не являются участниками строительства и не обладают правом на передачу жилого помещения.
На взирая на отсутствие статуса участника строительства, согласно недавним разъяснениям Конституционного суда РФ — юридические лица заключившие ДДУ хоть и не являются дольщиками, однако имеют статус залогового кредитора в деле о банкротстве застройщика.
Конституционный суд постановил, что при включении юридического лица в реестр (на основании ДДУ), Фонд обязан произвести соответствующую выплату.
Цитата:
"лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами по таким обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением денежных средств в качестве кредита или инвестиций, без которых строительство не могло бы осуществиться), а также лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства, обязательства по оплате которых ими полностью исполнены, фонд, вне зависимости от реализации помещений в объекте незавершенного строительства, также выплачивает в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если иной порядок не определен судом, сумму, устанавливаемую судом на основе равного для всех указанных лиц процентного отношения (но во всяком случае не выше пятидесяти процентов) к размеру их требований к фонду с учетом совокупного размера требований таких лиц, объема работ, необходимых для введения объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы фонда в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта; суд определяет срок внесения (выплаты) соответствующей суммы, а передача прав застройщика на соответствующее имущество фонду не обусловливается осуществлением такой выплаты;"
Вывод: Юридическим лицам заключившими ДДУ с ООО «ПЕТРОСТРОЙ» необходимо в судебном порядке устанавливать свои требования в реестре кредиторов застройщика, обеспечивать их залоговым статусом и добиваться соответствующих выплат от Фонда в случае передачи ему вашего ЖК. Однако в судебном порядке придётся доказать факт выполнения работ/поставки материалов/оказания услуг застройщику, и что эти услуги/работы/материалы пошли на вашу стройку.
Вопрос №8. Какие документы являются подтверждением оплаты по ДДУ (в суде)
Аккредитив и акт сверки/акт об отсутствии задолженности дольщика, справки из банка – не являются документами первичной бухгалтерской отчётности. В банкротстве застройщика важно лишь одно – доказать, что деньги ушли со счёта «А» (дольщика) на счет «Б» (застройщика), или достоверно попали на бух. Баланс застройщика иным путём. Самым достоверным документом здесь является платёжное поручение с отметкой банка об исполнении платежа. Но прикладывать к заявлению надо всё, что есть.
То, что Вас признали потерпевшим/гражданским истцом в рамках уголовного дела, или «участником строительства» в понимании ГосСтройНадзора не является доказательством оплаты по договору. Само по себе уголовное дело возбуждено в отношении физического лица, а дело о банкротстве – в отношении юридического (ПЕТРОСТРОЙ). Это разные дела, которые рассматриваются по разным правилам, имеющие разную специфику и особенности.
Если у Вас нет необходимых документов, возражения всё равно следует направлять в суд, а документы истребовать отдельно в уполномоченных организациях, или через суд, заявив соответствующее ходатайство об истребовании доказательств. (Агентство по страхованию вкладов, ГосСтройНадзор, Следственный комитет, Федеральная служба судебных приставов, банковские организации или первоначальный дольщик у которого вы купили ДДУ).
Однако если у Вас нет платёжного поручения по аккредитиву, Вы можете самостоятельно взять его в Вашем банке, в котором осуществлялся платёж. Так, банк «Санкт-Петербург» делает это за 5-7 минут совершенно бесплатно.
По всем вопросам касающимся помощи при включении в реестр кредиторов ООО «ПЕТРОСТРОЙ» а также судебных споров с управляющим в арбитражном суде вы можете обратиться в сообщениях в группе, оставляйте заявку на сайте или по телефону 8 919 275 50 74
Ваша проблема получит решение.
С уважением,
адвокат Борисов Андрей Андреевич
