+7 (919) 275-50-74 andreu.borisow@yandex.ru

ЖК Lampo (Лампо) мнение адвоката. Риски и перспективы для дольщиков.

ЖК Lampo (Лампо) мнение адвоката. Риски и перспективы для дольщиков.
Некоторые дольщики ЖК Lampo заключили договор долевого участия (далее – ДДУ) по схеме «бронирования» своей будущей квартиры, через соответствующий договор. Такая схема была широко распространена у многих застройщиков до внесения поправок в закон, согласно которому при заключении ДДУ дольщик должен вносить денежные средства только на специальный эскроу-счёт и никак иначе.

Комментарий:
Как было до изменений: Дольщик вносит денежные средства на кассу застройщика, и застройщик распоряжается этими деньгами по своему усмотрению, но - по целевому назначению.
Как стало после изменений: Дольщик вносит денежные средства на банковский эскроу-счёт, таким образом застройщик не получает деньги дольщиков напрямую. Строительство осуществляется за счёт кредитных средств, полученных застройщиком от того же банка, где находятся деньги дольщиков, и когда дом введён в эксплуатацию – застройщик получает всю сумму, включая прибыль с проекта.
На первый взгляд схема с договором бронирования может выглядеть «рабочей» даже с новыми требованиями к оплате по ДДУ. В конце концов, если договор бронирования заключен с тем же застройщиком, с которым впоследствии подписывается ДДУ, на случай банкротства – отвечать своим имуществом будет одна и та же компания, и дольщикам имея на руках два договора (один оплаченный, а другой нет) будет проще доказать факт добросовестной оплаты долевого взноса, а то, что нарушен порядок оплаты (минуя эскроу-счёт) – за это перед законом отвечает застройщик.


Но что делать, если договор бронирования заключен с одной компанией, а ДДУ – совершенно с другой? Именно в такой ситуации находятся некоторые дольщики ЖК Lampo.
В случае с дольщиками ЖК Lampo договоры заключались в следующем порядке:
Этап 1. Дольщик заключает договор бронирования с ООО «Петрострой», при этом размер оплаты по договору бронирования совпадает со стоимостью будущего ДДУ, который стороны обязуются заключить.
Этап 2. Договор бронирования продлевается различными дополнительными соглашениями (что совершенно законно), а после появления новых правил оплаты по ДДУ, ООО «Петрострой» в одном из таких доп.соглашений обязуется перевести денежные средства полученные по договору бронирования на эскроу-счёт открытый на имя дольщика. Если ООО «Петрострой» перечислит (или перечислило) денежные средства на эскроу-счёт и банк это подтвердил — ДДУ считается оплаченным.
Этап 3. Регистрируется ДДУ, а застройщиком (и собственником земельного участка) выступает аффилированная компания ООО «Петрострой-Мурино». При этом ДДУ возлагает обязанность по внесению средств на эскроу-счёт именно на дольщика, который уже заплатил эти самые деньги по договору бронирования, но на другое юридическое лицо. ООО «Петрострой» или любое другое лицо может внести деньги на эскроу-счёт, но юридически это обязанность дольщика, и дольщик несет риски в связи с неисполнением этой обязанности.
Таким образом основной проблемой является то, что дольщик уже исполнив обязательство по договору бронирования (сделка №1) юридически должен оплатить и долевой взнос на эскроу-счёт в рамках ДДУ (сделка №2) так как это две совершенно разные сделки с совершенно разными юридическими лицами. И пока деньги не попадут на эскроу-счёт долевой взнос не считается оплаченным.

Схематично вышеуказанное выглядит следующим образом:
Что такое гарантийное письмо и является ли оно документом, подтверждающим оплату по ДДУ?
В гражданском законодательстве термин «гарантийное письмо» отсутствует.
Подобный документ в бОльшей степени является документом о намерениях, некой формой деловой переписки из документооборота компании с её контрагентами. Таким образом юридически значимым документом гарантийное письмо не является.

Что такое акт сверки расчётов и является ли он документом, подтверждающим оплату по ДДУ?
Акт сверки не является первичным учетным документом, так как не соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным законом "О бухгалтерском учете", и сам по себе не может подтверждать факт оплаты долевого взноса, так как денежные средства должны поступить на конкретный открытый дольщиком счёт-эскроу, а не на баланс застройщика.

Какой документ будет подтверждать оплату долевого взноса в такой ситуации?
Любой официальный документ из банка, в котором открыт эскроу-счёт на имя конкретного дольщика. В случае реального поступления денежных средств на счёт – банки выдают соответствующие документы о состоянии счёта его владельцу.

Какие риски несёт дольщик в подобной ситуации?
1. Договор долевого участия в строительстве предусматривает ответственность не только застройщика, но и дольщика.
В случае, если дольщик своевременно (согласно условиям договора) не оплатил долевой взнос (на эскроу-счёт), застройщик имеет право:
- требовать неустойку;
- расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке.

2. В случае банкротства ООО «Петрострой», дольщики будут вынуждены в течение 3 месяцев предъявить требования ООО «Петрострой» о возврате денежных средств по договору бронирования, так как:
- ДДУ с ООО «Петрострой» заключено не было, а был заключен только договор бронирования;
- ООО «Петрострой-Мурино» сроков на строительство не нарушило и ничего им не должно (и тогда они окажутся в 4 очереди реестра как «денежные кредиторы» а не как «дольщики»), из которой вряд ли что можно будет получить, так как Фонд не компенсирует 4 очередь.

3. В случае банкротства ООО «Петрострой-Мурино» (или расторжения дольщиком ДДУ) банк вернет денежные средства только тем дольщикам, которые оплатили долевой взнос на счёт-эскроу. Если банк не подтвердит оплату – рассчитывать на компенсацию не придётся, так как договор не оплачен.

Что делать дольщику в такой ситуации? (варианты действий указаны в логической последовательности, так как одни варианты могут исключать другие).
(Отдельно следует отметить — ни ООО «Петрострой», ни ООО «Петрострой-Мурино» по состоянию на апрель 2021 года банкротами не являются).

1. Довериться застройщику и ждать внесения средств на эскроу-счёт. Если есть возможность – заключить (и зарегистрировать в Росреестре) доп.соглашение к ДДУ о переносе сроков на оплату долевого взноса (только на оплату, не путать с другими сроками). Затем обязательно получить справку из банка, подтверждающую оплату по ДДУ.
1.2. Предложить застройщику заключить соглашение о переводе долга перед вами с ООО «Петрострой» на ООО «Петрострой-Мурино»(то есть на компанию, с которой у вас ДДУ). Это неплохой вариант для дольщиков на случай банкротства компаний, но застройщик на это не пойдёт, так как в этом случае получит штраф за привлечение денежных средств в обход открытого счёта-эскроу.
Если дольщик выберет этот вариант – дальше можно не читать.

2. Иск об установлении юридического факта о том, что денежные средства дольщика действительно пошли на строительство жилого дома. Гарантийное письмо – не является юридически значимым документом в отличие от судебного акта. Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов. Если дольщик сможет доказать, что невозможно получить документы объективно указывающие на факт расхода его денежных средств на строительство жилого дома, и суд установит такой факт – в совокупности с судебным актом гарантийное письмо будет иметь вес.
Перспективы спора: В подобных спорах очень многое зависит от субъективной оценки судьи. Чаще всего споры «об установлении юридического факта» касаются вопросов установления факта родства, проживания в определённом месте или принадлежности конкретных документов конкретному человеку. Однако перечень указанный в законе — не закрытый, следовательно это можно рассматривать как вариант для действий.

3. Иск о понуждении исполнить договор бронирования в натуре. Иными словами – в судебном порядке заставить ООО «Петрострой» исполнить обязательство по переводу денег дольщика (которые он отдал по договору бронирования) на ваш эскроу-счёт. Результат — решение суда, которое:
— подтвердит получение ООО «Петрострой» ваших денег именно с целью оплаты долевого взноса на эскроу-счёт;
— обяжет ООО «Петрострой» в течение разумного срока (который вы укажете в иске) перевести ваши деньги на ваш эскроу-счёт. Гарантийное письмо говорит не об обязанности, а о намерении, поэтому судебный акт защитит ваши интересы многократно лучше.
Если ООО «Петрострой» не исполнит решение суда, это может повлечь отдельную гражданскую (астрент), административную (17.15 КоАП РФ) и уголовную (315 УК РФ) ответственность.
Перспективы спора: Приморский районный суд г. Санкт-Петербурга уже рассмотрел 1 дело «о понуждении исполнить обязательство» к ООО «Петрострой» от дольщика ЖК Лампо, что при грамотно составленном исковом заявлении и правильной позиции в суде даёт благоприятный прогноз, но подойти к этому делу следует серьёзно.

4. Обращение в правоохранительные органы. В данном случае следует на примере конкретных документов раскрыть цепочку сделок, раскрыть объективную и субъективную сторону, а также вину, мотив и цель. То есть сделать 80% работы за сотрудников правоохранительных органов. Простые заявления с требованием проведения проверки по тому или иному факту редко к чему-то приводят, это непростая и кропотливая работа.

Комментарий: Сложная, но интересная с профессиональной точки зрения ситуация. Данный материал выражает личное мнение автора. Не является призывом к действию, основан на открытой и общедоступной информации на основании личного профессионального интереса к правовым проблемам участников долевого строительства.

С уважением,
адвокат Борисов А.А.
Тел. 8 919 275 50 74.