9 ноября 2020 года решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ООО «Вектор» было признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим назначен Громов Андрей Николаевич.
В течение 10 календарных дней с даты своего утверждения судом, конкурсный управляющий обязан направить о том сведения в «Единый Федеральный Реестр сведений о банкротстве» и осуществить соответствующую публикацию в официальном издании «Издательский дом «Коммерсантъ».
Комментарий: Обычно, арбитражные управляющие делают это после того, как судья опубликует полное решение о признании должника банкротом и утверждении его кандидатуры в картотеке арбитражных дел.
Таким образом дата публикации в газете «Коммерсантъ» - и есть та точка отсчёта, с которой начинает течь срок для всех кредиторов на подачу заявлений в реестр требований.
Внимание! Дата публикации – 21.11.2020, следовательно днём начала истечения сроков на подачу заявлений в реестр следует считать субботу, 21 ноября 2020 года.
Таким образом, заявления о включении в реестр требований кредиторов можно направлять Почтой России конкурсному управляющему (по квартире) и в арбитражный суд (по неустойке) уже в субботу.
При этом, право на подачу заявлений о включении в реестр требований кредиторов ограничено законом в определённые временные рамки. Так, с заявлениями о вступлении в реестр можно обратиться только в течение трёх месяцев с даты публикации в газете «Коммерсатъ».
Публикация в газете «Коммерсантъ» состоялась 21 ноября 2020 года, то последним днём, когда можно направить заявление конкурсному управляющему и в арбитражный суд – 22 февраля 2021 года (так как 21 февраля – выходной, и срок переноситься на следующий рабочий день).
Что надо сделать дольщику:
В указанные сроки дольщик должен составить и направить:
- конкурсному управляющему заявление о передаче жилого помещения (с приложением);
- в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Лен.области заявление о взыскании неустойки (с обоснованным расчётом неустойки, и приложением).
Обращаю внимание участников строительства на то, что арбитражный суд будет рассматривать ваши заявления по неустойке в отдельных судебных заседаниях с обязательной явкой самого дольщика или его представителя.
К кому обращаться, чтобы меня включили в реестр?
Пункт 3 статьи 2011. Устанавливает, что денежные требования участников строительства и требования о передаче жилых помещений предъявляются только конкурсному управляющему.
Однако – что закон понимает под «денежным требованием участника строительства» и «требованием о передаче жилых помещений»?
Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения);( Пункт 3 статьи 201.1 ЗоБ, ред. №80 от 04.05.2018 года).
Денежное требование - требование участника строительства о:
- возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; (Пункт 4 статьи 201.1 ЗоБ, ред. №80 от 04.05.2018 года).
Как можно убедиться, разъяснения касательно штрафных санкций (процентов по договору и т п) в законе отсутствуют. По логике буквального толкования закона, полномочия по включения данных требований в реестр есть только у суда.
Последствия пропуска сроков:
Если дольщик пропустит указанный срок, то его нужно восстанавливать в судебном порядке. При этом, исходя из моей судебной практики, доказать, что срок пропущен по уважительной причине очень непросто, но при определённых обстоятельствах возможно. Для этого необходимо составить заявление о восстановлении процессуального срока (с правовым обоснованием) в арбитражный суд.
Также, не следует пренебрегать правом на включение требований по неустойке. Если в последствии окажется, что дольщик имеет возможность на получение какой-то части от суммы неустойки, но такого требования он умышленно не заявил в установленный срок — восстановить срок на подачу требования невозможно.
Комментарий: При этом, в деле о банкротстве ООО «ЛенСпецСтрой/ООО ЛенОблСтрой» (ЖК «Ленинградская Перспектива», мне удалось включить в реестр требований кредиторов даже тех дольщиков, кто опоздал на много месяцев. Более подробно об этом здесь.
Почему важно, чтобы как можно больше дольщиков успели вступить в реестр?
При вступлении в реестр требований кредиторов, дольщик становиться таким же кредитором в отношении застройщика, как и любой подрядчик, банк или иной контрагент. Изменения касаются в основном порядка и очереди погашения требований, но все кредиторы претендуют на активы должника на равных правах.
После завершения формирования реестра, кредиторам ООО «Вектор», дольщикам или юридическим лицам, предстоит участие в собраниях кредиторов, на которых будут приниматься решения по ключевым вопросам, касающимся процедуры банкротства. Вопросы реализации имущества должника, вопросы утверждения отчётов конкурсного управляющего, создания ЖСК, и контроля за деятельностью конкурсного управляющего. То есть, собрание кредиторов своим решением может заставить конкурсного управляющего предпринять определённые процессуальные действия.
При таких обстоятельствах не секрет, что интересы участников строительства и остальных финансовых контрагентов (не дольщиков и даже не расторженцев, которые могут получить квартиру) – могут быть разными. По этому, для участников строительства крайне важно, чтобы их суммарного количества голосов хватило для того, чтобы отстаивать их интересы на собраниях кредиторов. Иначе, если у дольщиков будет меньше голосов – формально, дольщики теряют контроль над процедурой.
Пример из моей практики: Представляя интересы дольщиков деле о банкротстве ООО «ГлавСтройКомплекс ЛО» (ЖК «Галактика») на собраниях кредиторов в 2018-2019г, я столкнулся с тем, что фактически, дольщикам (которые хотели достроить дом), принадлежало 46% от реестра требований кредиторов, а 54% — банку «УралСиб». Для принятия большинства решений, собранию надо набрать голоса по схеме «50%+1%», таким образом, «управляющим» голосом обладал банк, интересы которого были в продаже активов, а не завершении строительства.
Учитывая данные обстоятельства, крайне важно доносить актуальную и достоверную информацию о процедуре банкротства до большинства участников строительства, через личные связи, социальные сети и иными доступными способами.
Проблема пайщиков ЖК «Нева Парк» при банкротстве застройщика ООО «ВЕКТОР»
Изначально, строительство ЖК «Нева Парк» осуществлялось ООО «Мегаполис-Развитие» за счёт вложений ЖСК «Нева Парк», признанный банкротом в октябре 2018 года. Позднее, застройщиком стало ООО «Вектор», и юридически, схема привлечения денежных средств выглядела так:
Особенностью этой схемы является то, что в отличие от дольщиков, пайщики не имеют ни имущественных, ни финансовых требований к компании-застройщику, а компания застройщик — не имеет никаких обязательств перед пайщиками. Вся ответственность лежит на образованном пайщиками ЖСК, у которого обычно не бывает имущества, лишних денежных средств и активов, и в случае банкротства ЖСК — пайщики остаются ни с чем, так как 214 закон их также не защищает.
С появлением нового застройщика (ООО «ВЕКТОР»), многие пайщики ЖСК «НЕВА ПАРК» стали дольщиками ООО «ВЕКТОР», подписав договор долевого участия в строительстве (далее -ДДУ). В качестве долевого взноса по ДДУ застройщик принимал оплату паевого взноса.
Для лиц, заключивших ДДУ с ООО «ВЕКТОР» юридически, схема стала выглядеть так:
В отличие от пайщиков, дольщики заключают договор напрямую с застройщиком, а не с ЖСК, и на новые правоотношения распространяется 214 Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
В чём разница между пайщиками и дольщиками с точки зрения закона? Кто более защищён?
1. Государственная регистрация договора.
Договор о порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилого помещения (квартиры) не подлежит государственной регистрации. В свою очередь, Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает возможность двойных продаж будущей квартиры, так как на землю и стройку налагается специальный «залог», и в Росреестр вносится отметка о том, что указанная квартира будет принадлежать конкретному человеку.
2. Дольщик-потребитель. Пайщик — нет.
Согласно пункту 9 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», к правоотношениям «Дольщик-застройщик» применяются положения закона «О защите прав потребителя». Указанный закон позволяет взыскать в пользу потребителя 50% от присуждённой судом суммы, в случае отказа застройщика добровольно выплатить неустойку или вернуть долевой взнос.
Пайщики же не являются потребителями, в связи с чем на них это правило не распространяется.
3. Неустойка — только для дольщиков.
В случае невыполнения застройщиком существенных условий договора, таких как срок сдачи квартиры, дольщик может взыскать с застройщика неустойку по 214 закону. Также, к этой неустойке суд присуждает 50% штраф от взысканной суммы.
4. Банкротство застройщика. Особенности параграфа 7 главы 9 «Банкротство застройщика».
В деле о банкротстве ООО «Вектор» суд применил правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, который называется «Банкротство застройщика». Эти специализированные правила направлены в первую очередь на защиту интересов дольщиков — как непрофессиональных инвесторов.
— при удовлетворении требований в деле о банкротстве, дольщики находятся в 3 очереди реестра требований кредиторов, тогда как все остальные кредиторы (подрядчики, банки, и т.д) — в четвёртой.
— при включении в реестр требований кредиторов, дольщик может попросить суд включить в реестр требование «о передаче жилого помещения» указанного в договоре, или о выплате денежной компенсации равной сумме долевого взноса. Выбор — за дольщиком.
5. Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
С 2018 года начал свою деятельность Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (Дом.РФ). В делах о банкротстве застройщика, Фонд принимает два вида решений — либо профинансировать завершение строительства объекта, и передать дольщикам квартиры, либо выплатить денежные компенсации из государственного и муниципального бюджета. Фактически дольщики — единственные кредиторы, перед которым какие-то обязательство берёт государство.
При этом, следует отметить, что новые правки в Закон также подразумевают получениями пайщиками ЖСК, пострадавших от проблемных застройщиков получение компенсации по той же формуле, что и дольщики, однако на практике подобных прецедентов ещё не сложилось.
Что делать тем, кто не заключил Договор долевого участия с ООО «Вектор» и остался пайщиком ЖСК «Нева-Парк»?
Вопрос о правовом статусе пайщиков при банкротстве застройщика (может ли пайщик включиться в реестр кредиторов застройщика) до сих пор является весьма дискуссионным.
Насколько мне известно, не все пайщики ЖСК «Нева-Парк» стали дольщиками заключив ДДУ с ООО «Вектор», в связи с чем данный вопрос будет для них крайне актуален.
Комментарий: По моему мнению, независимо от того, в какую правовую конструкцию облачены отношения между участником строительства и застройщиком, суд должен в первую очередь оценивать правовую природу этих отношений, не смотря на всю цепочку сделок.
Таким образом, рассматривая заявление пайщика ЖСК о включении в реестр застройщика, суд должен установить, что деньги дольщиков и пайщиков привлекались на одну и ту же стройку, неважно по какой схеме.
Если деньги дольщиков и пайщиков привлекались с одной целью — для строительства одного объекта, они должны быть равны в правах. Иначе закон будет защищать лишь часть людей, принадлежащей к одной социальной группе, а это противоречит Конституции РФ.
Таким образом — пайщикам надо в судебном порядке доказывать, что их договор паевого взноса по сути — является договором участия в долевом строительстве. И это — возможно.
Подтверждение этой позиции сформировал Верховный суд РФ в определении № 304-ЭС16-4218 от 22.08.2016. (дело о банкротстве СКК «Металлургмаркет», где пайщики ЖСК пытались включиться в реестр кредиторов застройщика).
22.08.2016 в определении № 304-ЭС16-4218 Верховный Суд РФ указал, что нижестоящие суды заняли формальный подход и не учли, что цель закона, в первую очередь, это защита интересов участников строительства от злоупотреблений застройщиков путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств.
Простыми словами Верховный суд указал нижестоящим судам, что нужно смотреть не на «упаковку», а на содержание отношений, после чего Арбитражный суд Омской области признал договор паевого взноса — договором участия в долевом строительстве, и включил требования пайщика в реестр застройщика. Вы всё верно поняли — пайщик стал дольщиком через суд, а не через подписание нового договора.
Возможно ли пайщикам ЖСК «Нева Парк» стать дольщиками ООО «Вектор» чтобы рассчитывать на помощь Фонда?
Учитывая свой опыт работы по делам о банкротстве застройщиков, у пайщиков есть 2 пути.
Путь 1. В случае банкротства ЖСК «Нева Парк» пайщик включается в реестр ЖСК «Нева Парк», а в реестр требований кредиторов ООО «Вектор» включается всё ЖСК, но не от имени пайщиков по отдельности. При этом пайщиков не защищает 214 закон. Такая практика сформирована в 2018-2019 годах ЖСК «Созвездие».
Путь 2. Пайщики обращаются в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и в судебном порядке просят признать свой договор — договором участия в долевом строительстве (руководствуясь вышеуказанным актом Верховного Суда РФ), и включаются в реестр требований кредиторов ООО «Вектор» становясь дольщиками.
С уважением,
адвокат Борисов А.А.
